集体土地入市的相关规定 集体土地入市的交易规则是什么?

集体土地入市的相关规定有哪些?

一是明确农业农村主管部门负责宅基地改革和管理。落实深化党和国家机构改革精神，在规定国务院自然资源主管部门统一负责全国土地管理和监督工作的同时，明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，并赋予了农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。坚持实行一户一宅的基本管理制度，增加了户有所居的规定，下放了宅基地的审批权，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

二是允许集体经营性建设用地直接入市。对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时在集体经营性建设性用地入市的时候，要求必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。

三是规范征地程序。要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，强化了对农民利益的保护。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定。

四是强化永久基本农田保护。将有关条款中的"基本农田"修改为"永久基本农田"。永久基本农田划定以乡(镇)为单位进行，由县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门组织实施。永久基本农田应当落实到地块，纳入国家永久基本农田数据库严格管理。永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。

五是保障乡村产业发展用地。要求土地利用总体规划应当统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展。土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排。

集体土地入市的交易规则是什么?

规定集体土地入市的交易规则和市场秩序是政府的责任。在城乡统一的土地市场上，集体土地应有与国有土地相同的入市规则。

首先，要明确集体土地入市的供方市场主体。在一级市场上，是集体经济组织的村民大会或村民代表大会;若是土地股份合作社，则是其股东大会。只有股东们才有权决定集体土地的建设用地使用权是否入市流转。村支书、村委会主任只是他们委托的代理人，无权决定某宗集体土地是否入市，以免村支书、村主任等少数人出于私利，肆意出租、出让集体土地。二级市场的市场主体是集体土地的建设用地使用权人或宅基地使用权人，他们只能转让其合法取得的建设用地使用权或宅基地使用权，不能自行设定建设用地使用权或宅基地使用权，不能把承包经营权当作建设用地使用权出租或出让。

产权交易方式应当与国有土地市场相同，采用多元化的方式，租赁(即年租)、出让(即批租)、拍卖、招标、挂牌、作价入股、合伙联营均可。一般来说，需方要作长期投资的愿意采取批租方式;供方希望有长期稳定的收益，愿意出租;需方有多个竞地者，可以拍卖;公共设施用地可以招标或挂牌;全依交易双方一致的意愿而定，不必拘泥于现行法律允许的作价入股或合伙联营两种方式。因为若采取作价入股或合伙联营方式，则集体土地所有人、使用人就成为股东或合伙人，必须参与企业经营，承担经营风险，一旦经营失败便血本无归。所以，农民集体一般都愿意采取租赁方式，不愿意作价入股。政府不应硬性规定交易方式，只需制定租赁或出让、转让合同的规范文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。

集体土地入市需要有土地市场监管。市场管理人员需要做的是：汇集土地供方、需方的信息，审查供方、需方信息的合法性(集体土地入市的经办人是否有集体经济组织的委托，提供的集体土地是否有合法的产权，土地用途是否符合土地用途分区的用途管制规则)，也可规定交易规则和提供交易场所。集体土地的供给不需要提出申请、政府审批。政府不应以此手段垄断建设用地供应。建设用地与耕地配置的均衡点应由市场来定，政府是定不好的。市场交易的租金、地价不要由市场管理人规定，可以由中立的中介机构来评估，由供需双方平等协商或竞争的市场机制来定。