新海南调查｜鼓励社会资本参与 海口将探索引进品牌大型央企实施城市更新改造

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新海南客户端、南海网、南国都市报3月14日消息（记者 易帆）近日，在海口蓝天路金棕苑小区内，新海南客户端记者看到刚经过老旧小区改造竣工验收的小区焕然一新。“之前困扰居民多年的外墙渗水、空调管道漏水噪音扰民的问题，在这次改造中全解决了。”居民张先生笑着对记者说道。

根据海口市政府制定的《海口市城镇老旧住宅小区整治改造工作方案》（以下简称《方案》），老旧小区改造内容涉及基础类、完善类、改造类等三大类共计23小项改造内容。记者了解到，自2019年启动老旧小区改造以来，海口共改造450余个老旧小区，惠及18432户居民。2022年，海口持续推进老旧小区改造，计划改造405个老旧小区，目前改造正按进度进行，将在今年内完成竣工。

改造后的金棕苑小区

现场

充分调动群众完成改造

12日，金棕苑小区摆放着改造的相关内容的展板。改造的内容涉及屋面防水、路面等，改造的内容大部分是小区的公共基础设施改造。

“改造资金由政府出了大头，业主们通过物业管理自筹了一部分资金用于空调管道的改造。”张先生说，尽管业主自筹部分仅有4万余元，但要争取到业主们的同意票，实属不易。为了达成一致的改造意见，小区物业和议事堂成员在街道部门的协调下，召集业主反复共议。“光是会议就开了不下10次，才基本达成了一致意见。”张先生说道。随后，在该小区物业的协助下，海府街道办和项目改造施工单位很快就将小区需要改造内容确定，并最终形成了改造方案。

海府街道工作人员符明星说，因列入计划改造的老旧小区数量多，而这些老旧小区往往没有成立业委会，甚至还有不少“三无小区”，难以发动业主广泛参与，就成了老旧小区改造的瓶颈之一。经过一段时间的摸索，海府街道充分利用小区的物业管理处、社区的“议事堂”、甚至是小区里的热心业主等，把业主聚拢在一起，“业主的高度配合和良好的协商机制是老旧小区成功改造的必备条件。”符明星说道。

部门

鼓励社会资本参与

记者了解到，自2019年启动老旧小区改造以来，海口共改造450余个老旧小区，惠及18432户居民。

“老旧小区改造是完成了，但有很多地方还不尽人意，主要一点是资金少，资金仅能满足部分基础类项目的改造与居民的美好生活愿望之间的冲突，导致部分小区尽管改造完了，但其对改造的满意度不高。”海口市住建局相关负责人坦言，海口市计划改造的老旧小区数量占据全省的近乎三分之二，改造压力大，资金不足，无法实施外立面改造、社区综合服务设施等完善类、提升类改造工作，改造内容和改造效果难于达到群众的期望值。资金不足导致未能做到应改尽改，群众对改造满意度不高。

海口市一街道负责人说，部分老旧小区居民改造意见难统一，有一些小区因年久失修，存在明显存在结构安全，但对其改造的资金成本大，群众也对修修补补的改造有抵触，希望进行拆除重建，但目前拆除重建的项目尚无支持提高商品住宅容积率的政策，无融资空间。

海口市住建局相关负责人表示，2022年，海口持续推进老旧小区改造，计划改造405个老旧小区，目前改造正按进度进行，将在今年内完成竣工。下一步，海口将探索引进品牌大型央企实施城市更新改造，以社区、街区为单元，实施老旧片区“留改拆”改造。在完成老旧小区基础类、完善类改造基础上，利用低效存量土地资源，补齐社区公共服务设施短板，改善人居环境，提高城市风貌。为吸引社会资本，减轻财政压力。

同时，对已完成改造和正在实施改造的老旧小区，各区督促相关责任单位引导小区成立小区业主委员会，积极引入口碑好的物业公司参与改造小区后续运营管理，对一些引入物业公司管理尚存困难的老旧小区，引导其通过成立业主委员会，推选业主代表，形成小区自管体系进行小区自我管理。

改造后的金棕苑小区

他山之石

日本：老旧小区改造主要依靠市场机制

日本的老旧小区更新主要包含4种方式：小区再生、存量活用、用途转换和让渡返还。各种方式可以单独使用，也可在同一个小区更新中混合使用。由都市基盘整备公团和地方都市开发整备部门合并而成的UR开展的更新工程已基本覆盖全日本范围内的所有老旧小区。

东京足立区花田小区更新，就是日本老旧小区改造的一个成功案例。该小区建成于1964年，公共空间少，建筑密度高，老龄化率达54%，2011年启动更新改造工作。

花田小区的改造主要依靠市场机制，政府和民间力量为辅。花田小区的土地和建筑物所有者UR是整个项目的主要推动者，重点负责小区的更新设计、规划和建设。足立区政府则主要负责社会层面的推动，定期将更新举措进行公示和宣传，并定期与居民做好充分的沟通，及时反馈居民意见；此外，花田小区及其周边地区综合社区营造协议会，从制度层面做好居民之间的沟通、不同利益主体间的协调。

花田更新项目将小区既有路网划分为若干地块，针对不同地块采取不同的更新方式。在分块更新的基础上，花田设计了生活轴、都市轴、地域轴和绿轴来连接各地块，统筹整合小区的空间秩序，打造了人人都能安心生活、充满生机的居住区。

北京：社会资本参与改造可获贷款贴息

前不久，北京市住建委、北京市发改委等八部门下发通知，提出以多种方式引入社会资本参与、加大财税和金融支持、存量资源统筹利用、简化审批、监督管理等多条意见，建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的老旧小区改造良性循环新机制。

《意见》明确提出，社会资本可以通过四种方式参与老旧小区改造：专业化物业服务方式，“改造+运营+物业”方式，专业服务方式，改造实施主体方式。对于社会资本参与老旧小区改造的，北京市财政可对符合条件的项目给予不超过5年、最高不超过2%的贷款贴息；区政府对符合要求的项目，可以申请发行老旧小区改造专项债。